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风口上的开封:取消住宅限售政策一日游”与周边争夺郑州外溢客群
发布时间:2019-09-06 浏览:

  7月19日突然被曝光已经取消住宅限售政策的开封,成为继去年的山东菏泽、山西太原之后,又一个尝试取消住宅限售的城市,很快就引发了市场对于调控政策风向转变的猜测。就在取消限售政策被媒体关注后的第二天,当局随即撤回相关文件。

  《中国经营报》记者走访调查了解到,近几年,得益于郑汴一体化、自贸区等政策红利,开封借助郑州崛起以及人口城镇化,承接了不少郑州购房客群的外溢需求,在城市西部开展了如火如荼的造城运动。

  但在楼市调控不断加码下以及周边区县的竞争,开封楼市盛况难再,随之而来的则是当地的库存压力。据第三方研究机构数据,当地市场推出的房源货值远高于近几年来开封每年成交的均值。

  记者采访发现,如今的开封楼市,部分项目以“降价促销”名义推出了较大幅度折扣,部分项目则允许购房首付分期。而当地兴建的多个产业项目,目前仍面临招商困境。地方公共预算收入与预算支出,缺口仍在不断拉大。

  7月19日,关于河南省开封市已取消住房限售的政策引发市场关注。《中国经营报》记者当天与河南省开封市住房和城乡建设局(以下简称“开封市住建局”)及开封市不动产登记中心确认后获知,7月17日,开封市住建局已发布关于取消住房限售的文件。

  据一份名为《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》的文件显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

  “这个文件是开封市住建局对我们发的,文件是真的,现在只是房屋上市交易时间不受限制,我们这边对于商品房价格的限制还在。”开封市不动产登记中心商品房登记科负责人于7月19日向记者表示。

  据了解,2017年5月15日,开封市人民政府网站公告《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》。该通知的九大条政策主要以稳定市场、控制房价、约束房企为主。其中,第七条内容为遏制房地产投机炒作行为,明确自发文之日起(含),凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的,参照购买新建商品住房执行。天机子9806论坛

  但在这一决定经曝光后引发市场广泛讨论开封此次取消限售所释放出的调控信号时,7月20日,开封市住建局官网发布消息,撤销其在此前作出的取消住房限售的决定。

  在《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》中,开封市住建局方面表示,鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。同时,开封市住建局方面表示,将继续严格落实房地产市场管理政策,促进开封房地产市场平稳健康发展,切实维护好人民群众利益。

  对于为何在取消限售问题上短时间内转变态度,记者多次联系并当面询问开封市住建局原因,但对方均拒绝就此问题作出具体解释。

  在河南省单核发展格局下,要理解开封楼市近几年的状况,“郑汴一体化”是绕不开的关键。

  2001年,郑东新区全面规划并开工建设,2003年河南省编制了《中原城市群战略构想》,当年8月《河南全面建设小康社会规划》明确提出,要举全省之力,优先发展以郑州为中心,包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内的城市密集区,使之成为我国中部地区实力最强的经济隆起带。随后在该规划的影响下,郑汴一体化、郑洛城市工业走廊等一系列围绕省会郑州的发展布局开始逐渐落实。

  2005年,河南省大力推进郑汴一体化建设,两个城市功能互补、基础设施共建、公共服务共享。2008年,中原城市群格局进一步完善,首次明确提出“一极两圈三层”的总体布局。其中,“一极”即在原来郑汴一体化的基础上,构建带动全省经济社会发展的核心增长极,即“郑汴新区”,包括“大郑东新区”和“汴西新区”。

  在地理位置上,开封西区与郑州东区接壤,随着郑汴一体化的发展,开封市近年来着重向西发展。整个西区成为众多房企的角逐地,尤其是郑开大道周边、中意湖、汴西湖等区域。

  据了解,这些房企拿地时间多集中在近两年,受郑州限购政策影响,与郑州距离较近且有政策加持的开封西区受到不少投资客和刚需客群的青睐。

  “前两年因为郑州限购,开封市政府大力开发西区,很多人都跑到开封西区来买房,基本上在这里买哪儿都能赚到,有的甚至翻了一倍,”一位熟悉开封楼市的本地人说道,“哪怕挣得再少,一套房10万块也差不多了,而开封大部分人每月的工资也才两三千元。”

  目前,开封西区精装修住宅价格在9500~10000元/平方米之间,毛坯价格在8000元/平方米左右。改善型的洋房价格在13000~15000元/平方米之间。根据安居客房价趋势数据显示,郑州的房价平均价格自2016年1月每平方米不足10000元,在2016年9月突破均价10000元/平方米关口后,2017年一路向上,在13000元/平方米上下徘徊。同期,开封的房价也从4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。

  在不少开封本地人看来,开封楼市与郑州楼市的关系就像河北天津之于北京,开封的楼市需求很多都是郑州客群外溢过来。

  随着郑开城际铁路(郑州到开封)在2014年开通,以及徐兰高铁客专(徐州至兰州,经过开封、郑州)的郑州至徐州段在2016年投入运营,让这种需求外溢变得更加明显。

  记者在郑开大道上看到,为了吸引郑州的潜在客群,从开封西区通往郑州东区的沿途周边,有不少开封西区的楼盘广告。

  今年5月份,建业集团以单价656万元/亩、总价5.65亿元、楼面价3939元/平方米的价格,斩获汴西新区中意湖片区【2019-4号】商住用地。而在这块地周边,已汇聚了恒大帝景、美的国宾府、雅居乐金茂悦棠、融创开封宸院、弘阳燕澜府等多家大型房企项目。

  开封市统计公报数据显示,2016年全年,开封市房地产开发投资211.8亿元,同比增长25.9%,其中住宅投资152.9亿元,同比增长25.2%。

  2017年,开封全年房地产开发投资273.96亿元,同比增长29.3%,其中住宅203.69亿元,同比增长33.2%。而在去库存速度上,当年开封全市商品房待售面积84.43万平方米,下降27.8%,其中商品住宅67.91万平方米,下降25.9%。

  从2015年到2017年,开封市土地出让速度明显加快。2016年以来,以碧桂园、恒大为首的外地企业进驻开封,随后全国性地产品牌进入开封速度加快。

  但近几年来较大的土地供给,给开封楼市带来了较大的去库存压力。实际上,早在此次取消限售政策“朝令夕改”之前,开封房价似乎已经上涨乏力。

  据第三方机构克而瑞统计,市场成交量最高的三年(2016~2018年)平均每年市场容量在160亿元左右,但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿元。

  而从开封市的人口情况来看,常住人口仍不及2013年度。据开封市统计局统计,2013~2018年开封市常住人口分别为:464.6万人、454.9万人、454.3万人、454.7万人、454.9万人456.5万人。

  据当地行业人士介绍,前几年受益于棚户区改造,开封楼市尚有一些本地客群,但随着棚改逐渐退潮,本地需求已接近饱和。

  今年4月份,开封市首套房贷利率由年初时较基准利率上浮30%下调到上浮20%。当地置业顾问告诉记者,资质良好的客户在个别银行可以拿到仅上浮15%的折扣,但是需要买银行的理财产品。

  据克而瑞统计,2019年以来,开封郊县客户的比例上升至4成左右,开封城区降至2成,郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小也随之明显减少。据此,克而瑞认为,2019年4~5月份,郑州市场有一定程度回暖,加剧了开封市场的低迷。不少项目整体去化只完成年度目标的两到三成,全年预计只能完成年度目标的六成左右。

  记者在走访时发现,不少楼盘人流稀少,为了吸引购房客群,有部分房企推出首付分期。据了解,目前开封市新房首付比例最低为20%,但记者在美的国宾府项目走访时,置业顾问告诉记者,该项目可以做首付分期,“只需要付10%的首付,剩余10%在一年内缴清即可,分期没有利息”。

  对此,开封市住建局房地产开发与管理科相关负责人向记者表示:“我们随后就会去调查此事。”

  据记者了解,有些项目则进行较大幅度的降价促销。位于开封与郑州东区交界处的一大型文旅地产项目,去年开盘价格为11000元/平方米左右,目前以“特价促销”名义降价至9000元/平方米左右。

  “其实如果是郑州刚需的话,与其在开封新区买还不如在郑州东区的中牟县买,中牟本身就是郑州东区的,离市区还更近一些。”开封当地人士向记者表示。

  当地一位市场人士向记者表示,这正是开封向西发展的尴尬之处。中牟县原本只是郑州东边一个普通的小县城,近几年,受益于郑州市区向东扩展,绿博园周边的开发,以及地铁12号线的规划建设,中牟县的房价迅速上涨。尤其是郑开大道和绿博大道途经地区,普通住宅价格早已超过开封,有的项目甚至高达14000~15000元/平方米。

  在走访过程中记者注意到,在人口规模尚未形成之际,开封西区的一栋栋住宅、商铺、写字楼便已在建设中。能否吸引企业以形成协同效应,从而带动整个区域的发展,成为摆在开封市政府面前的一道难题。

  作为八朝古都,开封旅游资源丰富。近几年,开封提出要实现产业转型。去年12月,开封中关村智酷人才与产业创新基地正式启动,目标是精准聚焦新型IT服务、电子商务及新零售、文化、前沿科技等四大产业集群,以人才为动力助推开封乃至中部地区高科技产业发展。

  记者在该栋产业创新基地办公大楼处并未见到有企业入驻办公,整栋大楼内部空荡荡,仅在门口展示墙上有10家中小型企业的商标。

  据中关村产业投资促进处的一位相关负责人告诉记者,开封当地领导2015年时就来北京接洽,让中关村给他们提供一些支持,但到去年双方才开始签约。这栋楼属于开封市政府的资产,由中关村基地来负责招商运营。整栋楼建筑面积5.4万平方米,先期运营5年。

  上述负责人介绍,该产业创新基地属于河南自由贸易试验区开封片区(以下简称“开封自贸区”)管理委员会管辖范围。

  开封自贸区于2017年4月1日正式挂牌启动,据当时开封自贸区管委会常务副主任肖文兴介绍,根据国家产业政策和开封自贸区发展重点,将着力打造“234”产业集群体系:“2”即以文创产业和医疗旅游两大特色产业为亮点;“3”即以高端装备及汽车零部件、战略性新兴制造业、农副产品及食品加工三大制造业为支柱;“4”即以服务外包、现代物流、金融服务、专业服务四大现代服务业为主导。

  另外,根据产业发展方向和现实基础,在20平方公里空间上布局为“一心四谷两港”,即中央商务中心一个中心;文创艺谷、健康乐谷、高新智造谷、创智孵化谷四谷;国际物流港、国际商务信息港两港。

  记者在开封自贸区两栋办公大楼内看到,启动两年来,展示墙上显示的已入驻企业大概有十几家。从企业类别来看,房地产企业居多。记者咨询开封自贸区管委会负责招商的一位工作人员时,其表示对于入驻企业没有太高的要求,只要是已经成型的企业,都可以递交申请材料,如果是初创企业,建议去找跟其合作的中关村基地谈。

  而在开封自贸区两栋办公大楼周边,则是绿地集团所建的住宅和商铺。开封自贸区大楼一层为商铺,为绿地集团所有。一位商铺业主表示,自己已购买两年多了,至今未租出去。记者注意到,目前这两栋大楼底下的商铺仅有两家房产中介门店和少量银行网点。

  除了欲借助开封自贸区促进产业转型外,开封市近几年还着力建设部分文化工程,主要为“五馆一城”,即博物馆(新馆)、图书馆、文化馆、绿化馆、美术馆和中心书城。

  据中心书城一位招商运营的负责人介绍,这个项目当时是开封市领导从深圳引过来的,中心书城隶属于深圳出版集团,是其子公司,“等于说是我们与开封市政府合作,这栋楼属于政府资产,我们来招商运营,”对于入驻企业要求,该负责人表示,“门槛不算高,只要是跟书城定位差不多的都可以。”

  记者在该书城内看到,整栋建筑总计三层,虽然定位为文化项目,但内部运营与普通商场并无多大差别。在其旁边还有4栋高层建筑,据上述负责人介绍,主要为酒店、公寓,不属于中心书城。

  而中心书城旁边的开封市博物馆新馆,2014年3月正式开工建设,占地面积76亩,建筑面积5.42万平方米。

  在走访中记者看到,整个西区内,除了部分回迁安置小区人流量较大外,写字楼、商铺大量空置,或者为刚建成尚待出租,而政府主导兴建的大型工程项目亦人烟稀少。而区域内的万达广场于去年9月开业,一楼至今还有部分商铺待出租。而在广场对面,即为河南煤化集团留下来的6栋烂尾楼。

  房企正在施工的住宅建筑,不少项目在刚刚完成的主体结构上拉出营销条幅,“买房送车位”等营销措辞随处可见。

  据开封市政府统计,在拉动投资方面,2014~2017年,开封市累计投入资金5.2亿元,支持实施农村公路3年行动计划;通过发行城投债融资31亿元,重点支持了郑开城际铁路开通运行,郑开大桥、东京大桥、十八和十九大街等一大批基础设施建设;累计投入资金34亿元,华夏大道、复兴大道等重大交通基础设施建成投用。

  政府的公共预算收入则是常年入不敷出,缺口不断拉大。2013~2018年,开封市一般公共预算收入分别为:80.74亿元、96.18亿元、她是《肉蒲团》的女主角即便不穿古装一样耀眼身材不减当年。108.28亿元、113.21亿元、122.74 亿元、140.68亿元;一般公共预算支出分别为:196.81亿元、223.04亿元、263.39亿元、295.78亿元、334.8亿元、369亿元。

  缺口怎么填?开封市政府在官网上给出的解释是:“千方百计筹措资金。我市(2014~2017年)累计争取上级转移支付资金586.1亿元,进一步扩大投资,保障公益性事业发展。2015年以来,累计争取政府债券资金271.2亿元,其中置换债券170亿元,仅此一项每年节约利息成本9.7亿元,有效降低了政府融资成本;积极利用PPP模式进行投融资,完成投融资106.3亿元。”

  除此之外,“开港大道、体育中心、民生养老院、涧水河等累计21个PPP项目在2014~2017年相继落地并进入执行阶段,总投资额约231亿元;这4年开封市累计通过PPP模式争取上级资本金支持5.9亿元,项目建设资金补助2.5亿元。”

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